Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) запустило пилотный проект «обратной ипотеки» в российских городах-миллионниках, сообщают Ведомости. В рамках программы пенсионеры смогут получить на руки немалую сумму денег под залог своего жилья.
«Обратная ипотека» позволяет людям в старости получать дополнительные доходы за счет своего жилья, как бы «проживая» свою квартиру. Под ее залог человек получает кредит, на который начисляются проценты, а погашается этот долг после смерти заемщика. Если к этому времени израсходован не весь кредит, остаток получат наследники заемщика. Они, впрочем, могут погасить кредит и сохранить квартиру.
Решивший вступить в «обратную ипотеку» сможет выбрать один из двух вариантов-либо получать ежемесячные выплаты в течение десяти лет, либо забрать один платеж в размере до 70% стоимости жилья. Последний вариант подходит тяжело больным пенсионерам для проведения дорогостоящего лечения. Что касается суммы выплат, то здесь все зависит от цены жилья. Московский пенсионер, имея обычную двухкомнатную квартиру, сможет получать около 40 тысяч рублей в месяц в течение десяти лет. В других городах суммы будут меньше.
Справка Smartnews
По данным Пенсионного фонда, в России 36,5 миллионов пенсионеров. Исследования показывают, что минимум каждый двадцатый из них — одинок. Средняя трудовая пенсия по старости не превышает 10 тысяч рублей, а некоторые пенсионеры получают не многим больше прожиточного минимума. В целом в зависимости от стоимости жилья пенсионера «ипотечная» прибавка составит 1,5 — 2 размера средней пенсии.
В агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов рекомендуют обращаться за «обратной ипотекой» после 68–70 лет.
Многие российские граждане после выхода на пенсию какое-то время продолжают работать, поэтому их доходы в первые годы даже возрастают; резкое снижение доходов происходит после 68 лет. При единовременной выплате АРИЖК будет жестко контролировать использование этих средств. Был случай в Санкт-Петербурге, когда одной бабушке мы отказали: она хотела получить выплату, для того чтобы погасить кредит внука, у которого прогорел его небольшой бизнес под залог бабушкиной квартиры.
По ипотеке пенсионерам придется платить. Но ставка по «обратной ипотеке» составляет 9% годовых, что ниже рыночных 12,2% в классической ипотеке. Девятипроцентный предел специалисты АРИЖК объясняют тем, что иначе проценты будут съедать размер выплаты пенсионеру. Выплачивать проценты старикам не придется, долг будет накапливаться, прибавляясь к сумме выданного кредита и, даже если он превысит размер кредита, то выселять пожилого человека никто не станет — кредитору в любом случае нужно будет дождаться его кончины.
Использование «Обратной ипотеки» практикуется во всем мире. В США ставка по такой ипотеке существенно ниже, чем по классической, поскольку риски банков там страхуются государством. Если долг достигает 98% от стоимости недвижимости, то государство выкупает кредит у банка, а заемщик оставшийся срок живет под контролем национальной ипотечной ассоциации Ginnie Mae.
Такой механизм позволяет снять все страхи людей, что кредитор выгонит пенсионера на улицу и продаст его жилье, а кредиторам — что они понесут непредсказуемые убытки, ведь заемщики, вступающие в «обратную ипотеку», обычно живут дольше прочих.
Сейчас программа АРИЖК работает в пилотном режиме, и риск будет покрываться из специального резервного фонда агентства, а когда продукт станет рыночным, страхованием займется страховая компания материнского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Справка Smartnews
Пока «обратная ипотека» реализуется только Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, а это государственная ипотечная компания. Эксперты прогнозируют, что если рыночные ставки по ипотеке «сползут» до девяти процентов, то к тиражированию продукта подключатся банки.
Действуют в программе и ограничения, к примеру, в качестве залога рассматривается только типовое жилье, которое позволяет прогнозировать изменение цен. На «обратную ипотеку» также не могут претендовать пенсионеры, имеющие недееспособных наследников или иждивенцев (несовершеннолетние дети и внуки, дети-инвалиды), поскольку в таком случае кредитор окажется в тупике — он не сможет потребовать продажи заложенной квартиры, а недееспособные наследники не смогут погасить задолженность. В других случаях права кредитора защищены — согласно Гражданскому кодексу России наследники получают не только принадлежавшие наследодателю вещи и иное имущество, но и его обязательства.
Специфических рисков в «обратной ипотеке» я не вижу — они аналогичны рискам любых сделок на вторичном рынке жилья. Кредиторы уже научились проверять юридическую чистоту такой недвижимости и прописывать в договорах права и обязанности сторон при возникновении спорных моментов.
В дальнейшем ограничения планируют смягчать, но это произойдет не раньше, чем будет принят профильный закон по «обратной ипотеке». На создание проекта закона потребуется около года, идея такого законопроекта уже получила одобрение Союза пенсионеров РФ.
В Санкт-Петербурге «обратную ипотеку» уже начали выдавать, а в АРИЖК заявляют, что рассматривают множество заявок. Однако в целом пенсионеры пока относятся к программе с подозрением.
Видео
Когда программа «обратной ипотеки» заработала в США, то в первый год удалось привлечь около двухсот заемщиков. В следующем их число увеличилось до трехсот, а в последующих годах счет пошел на тысячи.
«Обратная ипотека» имеет существенные отличия от привычной на рынке жилья пожизненной ренты. Прежде всего, рента необратима, право собственности переходит к новому владельцу, а тот может переуступить его третьему лицу. «Обратная ипотека» оставляет жилье в собственности владельца до его кончины. К тому же при ренте наследникам не достается ничего, а при обратной ипотеке они получают разницу между рыночной стоимостью квартиры и задолженностью. Наконец, рента предполагает заинтересованность кредитора в скорейшей кончине жильца, тогда как при «обратной ипотеке» чем дольше должник пользуется жильем, тем больше набегает процентов.
Не пойдет это в нашей стране, по крайней мере среди тех, стариков, у кого есть родня. У наших пенсионеров намертво вбито, квартира - это самая важная ценность, которую они смогли за свою жизнь заработать. Многие из них считают себя нужными родственникам только из -за своего жилья. Они и шантажируют своих детей и внуков этими самыми квадратами, то есть любовь к себе покупают обещанием переписать квартиру. НУ как им расстаться со своим спасательным кругом.
Считаю, что государство делает правое дело. Но у нас же среди населения принято критиковать и власть, и государство, и инициативы, сидя где-нибудь в уютном офисе или попивая пиво на лавочке.
Я думаю, что в Обратной Ипотеке выплывет множество подводных камней. И это хорошо, что их именно сейчас стараются выяснить и то, что специальный закон потребуется - уже очевидно. Доп.гарантии точно не помешают. А инструмент для изменения жизни пенсионера - хороший. Пожалуй, единственно возможный в очень большом количестве случаев.
Екатерина Калышева
1 комментарий к материалу.