Альтернатива ипотеке. Россиянам предложат квартиры в рассрочку без первоначального взноса

В России начинается реализация нового ипотечного продукта — «Аренда с выкупом». От классической ипотеки эта программа отличается тем, что ее участнику не нужно вносить первоначальный взнос и платить проценты по кредиту. По такой программе россияне смогут приобретать недорогое жилье в рассрочку сроком на 15 лет.

В России заработал новый механизм приобретения жилья под названием «Аренда с выкупом». Проект запустило государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно программе, жилье приобретается не в ипотеку, а в рассрочку. Ее участники выбирают понравившуюся квартиру, затем обращаются в специальную сервисную компанию, которая приобретает ее за собственные средства. После этого компания продает квартиру заявителю с рассрочкой на 15 лет. Вселиться в нее он может сразу же после оформления сделки. Платит ежемесячно, размер платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья. Часть денег идет на погашение стоимости аренды, часть — на выкуп жилья. По сути, участник программы арендует квартиру и постепенно ее выкупает. Полноправным собственником он становится после того, как полностью выплатит сумму, указанную в договоре. Если есть желание и возможность, погасить долг и вступить в права собственности можно и досрочно. Предусмотрена и еще одна возможность: размер ежемесячного платежа можно уменьшить, если внести первоначальный взнос. Но можно его и не вносить.

Арендовать с выкупом можно будет только жилье экономкласса. Покупатель может выбирать квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке, основное условие — дом должен быть сдан в эксплуатацию. Выкупная стоимость квартиры прописывается в договоре и не меняется. Арендные платежи будут также зафиксированы на весь срок кредита.

Если участник программы не сможет или не захочет вносить ежемесячный платеж, договор будет расторгнут. Арендатор получит назад деньги, уплаченные в счет выкупа квартиры, но ему не вернут арендные платежи. Жилье останется в собственности фонда.

Арендный платеж — это сумма, выплачиваемая арендатором арендодателю за предоставленное ему право пользования имуществом — предметом договора. 

Выкупной платеж, или выкупная стоимость, — это стоимость, определяемая договором лизинга, по которому предмет лизинга переходит в собственность к лизингополучателю. Выкупная стоимость по договору может быть зафиксирована в договоре лизинга.

Лизинг — это длительная аренда имущества для использования в интересах своего бизнеса, главной особенностью такой аренды является возможность предоставления получателю лизинга права дальнейшего выкупа этого имущества и предоставление налоговых льгот.

Если квартира стоит 1 млн рублей, то ежемесячно (в течение 15 лет) при нулевом первоначальном взносе придется платить 15 633 рублей, из них в счет выкупа пойдет 7223 рубля, а в счет аренды — 8411 рублей. Такие примеры расчета можно посмотреть на официальном калькуляторе проекта. То есть переплата (при рыночной стоимости квартиры в миллион рублей) составит 300 тыс. без стоимости аренды (а со стоимостью аренды — 1 813 940 рублей). Инфляция заложена при рассрочке на 15 лет примерно 30%.

А если жилье стоит 2 млн рублей, первоначального взноса нет, а платить участник программы собирается 15 лет, то ежемесячный платеж составит 31 200 рублей. Из них 16 800 рублей будет уходить в счет погашения аренды, а 14 400 — в счет выкупа. Если заплатить, к примеру, 500 тыс. рублей первоначального взноса, то ежемесячный платеж уменьшится до 23 400 рублей. В этом случае полная переплата (с учетом ежемесячного платежа и аренды) составит 2,7 млн рублей. Для сравнения: ипотека для квартиры в 2 млн рублей с первоначальным взносом 500 тыс. рублей и процентной ставкой 13% обернется ежемесячным платежом в 18 979 рублей. То есть переплата составит 1,9 млн рублей.

Отвечать за реализацию программы «Аренда с выкупом» будет дочерняя компанию АИЖК — Агентство по финансированию жилищного строительства (АФЖС). Управлять специально созданным закрытым паевым фондом «Доступное жилье в рассрочку», размер которого на первоначальном этапе составит 350 млн рублей, станет инвестиционная группа «ТРИНФИКО». Взаимодействовать с покупателями будет Межрегиональная жилищная корпорация (МРЖК).

Предполагается, что размер целевого фонда со временем будет расти: в 2014 году АИЖК планирует привлечь новых институциональных инвесторов, одним из которых может выступить НПФ «Благосостояние». Управляющий партнер «ТРИНФИКО» Виталий Баланович также заявил, что планирует привлечь новых инвесторов.

Пилотный проект стартует для жителей пока трех регионов: Новосибирской, Московской и Свердловской областей. Эксперты рынка недвижимости в Новосибирске полагают, что старт программы «Аренда с выкупом» приведет к дальнейшему подорожанию бюджетного жилья в Новосибирске.

Офис МРЖК в Новосибирске откроется в марте этого года. Первые желающие воспользоваться программой уже появились и ждут его открытия с нетерпением. Возможность жить не в арендованной квартире, а в собственной, пусть пока и гипотетически, привлекает многих новосибирцев.

Эксперты рынка недвижимости также полагают, что отсутствие необходимости официально подтверждать свои доходы является одним из главных привлекательных моментов программы «Аренда с выкупом». Эта программа также будет выгодна тем, у кого нет возможности взять кредит в банке и нет денег на первоначальный взнос. Но она точно не подойдет тем, кто хочет купить жилье в строящемся доме, так как такое жилье арендовать невозможно.

Если программа «Аренда с выкупом» окажется эффективной, ее действие будет распространено на остальные регионы страны. Она будет выгоднее, чем ранее предлагавшиеся различными компаниями варианты аренды жилья с правом выкупа. В следующем видео рассказывается как раз об одной из таких программ.